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來源：原創文章

作者：本站編輯

發布時間：2020-10-22

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2021年1月1日，現行《合同法》將被廢除，《民法典》將取代其地位。其中關于房屋出租的法律規定做了重大的修改。總體來看，更加有利于保障租房人的居住權益，同時也兼顧了出租人的權益。

“居者有其屋”是一項重要的人權保障，國家一直非常重視人民群眾的居住問題，一方面強調“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；一方面通過法律保障租房人的居住權益。

今天告訴您房屋出租的新規定，并告知相關法律風險。

重點來了

一、設立居住權的房屋不能租！

一旦你承租了設立居住權的住宅，你的租賃合同將被認定為無效。有人會質疑：以前從來沒有遇到過這事。

在2021年之前，沒有任何房屋設立了居住權，因為法律還沒有規定。但是從明年開始，大量房屋將可能設置居住權，這樣的房屋將被視為租房雷區，千萬不能去碰，因為法律不允許出租。

法律風險提示：租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔****元違約金。”

法律規定：設立居住權的住宅不得出租。

二、出租人發現房屋被轉租應及時提異議，時間僅為6個月

現在有不少二房東，將自己承租的房屋轉租給第三人，自己收取租金差價。但是二房東這種轉租行為，如果沒有經過出租人同意，這種轉租是可以被解除的。

這就導致實踐中很多租賃關系處于不穩定狀態，當你租賃的房屋是轉租的，則隨時有可能被人趕出去的風險。所以這次法律新增規定，如果出資人知道承租人進行轉租的，6個月不提異議，就視為同意轉租。

法律風險提示：實際租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉租的房屋。”并查驗房產證，這樣切實保障自己的權利。如果知道房屋是轉租的，則要求出租人出具轉租的函。

法律規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租

三、房屋權屬有爭議或被查封，可以退租。

房屋所有權發生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安寧權。最近北京就發生了一起案件，一群壯漢沖進超市丟、砸東西，原因是房屋所有權爭議，結果殃及了租房人。租房人想退房，但是卻因為租賃合同沒有到期，苦不堪言。

這次新法保護租房人的合法權益，明確：當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；房屋權屬有爭議時，租房人可以退房！

法律風險提示：租房人一旦發現房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發生爭議時，保留好相關證據，并及時通知出租人要求解除合同。

法律規定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

四、租房人享有優先租賃權，不用擔心租期到了被趕出去！

除非是居住特別不滿意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦；二是會增加很多成本和費用。

但是現實生活中經常發生這樣的事，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。這種事情從明年開始結束了，法律明確規定房屋承租人享有優先承租權。

法律風險提示：優先承租權是指同等條件下優先權，如果價格達不成一致，那么優先承租權將不再享有。所以租房人要想獲得優先承租權，就要匹配最新的租房價格，這點比較難。

法律規定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

五、近親屬的購買權優先于租房人，租房人的優先購買權受到限制

《合同法》僅僅規定了出租人在出售房屋時，租房人享有優先購買權。這必然導致一個問題：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母，卻需要征求租房人的意見，因為租房人有優先購買權。特別是低價賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優先購買權。這和我們的社會風俗產生了巨大的沖突。

這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優先購買權。并且法律還規定：租房人應當在15日內明確表示自己要購買，否則放棄優先購買權。

法律風險提示：在出租人出售房屋時，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要及時表達自己想購買的意愿，時間僅為15日，否則將喪失優先購買權。

法律規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

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